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家长必看|为孩子上学买"学区房",有哪些法律风...

法务在线2015-07-21 阅读(9096)
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“孟母三迁,择邻而居”。学区房一直是房地产市场中的“香饽饽”。在优质教育资源有限的情况下,望子成龙、望女成凤的家长对学区房趋之若鹜。不过在购买学区房时会遇到哪些法律问题,您知道吗?比如,原房主未将户口迁出,导致无法落户;没有变更水电户名,无法提供居住证明;房龄已超30年,无法办理按揭贷款等等。接下来和小编一起看看都有哪些法律风险是我们需要注意的~



1原房主未将户口迁出,能否办理入户?

问:为便于孩子入学,我在市区购买了一套学区房,并签订了购房合同。但是,在办理入户手续时,却发现原房主还没有将户口从该地址迁出。我在买房时没有问清楚,而原房主也没有主动告诉我。当地派出所表示,一个房产证名下只能登记一个户口,我们无法办理入户手续,影响了我孩子入学。请问,遇到这种情况该怎么办?签订购房合同时应该注意些什么?

可先为新房主办理落户,再动员原房主迁出户口

答:首先,房屋出卖后,原房主在此处已没有了固定住所,不具备在此处登记户口的条件,不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。因此,原房主应当将户口迁入其具备落户条件的地方入户,以便新房主迁移户口。根据公户政[1997]002号文件,对原住户居民搬走但户口仍未迁出的,可先为新搬入的现住居民办理落户手续,再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。因此,新房主可依据该文件,向派出所申请为其办理落户手续。


其次,因派出所无法强制原房主迁移户口,所以在签订购房合同时,可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户口迁出,逾期未迁出,需承担一定金额的违约责任。另外,因购买学区房通常是因子女上学需要,在购房合同中可以注明合同的目的,并约定若因原房主拒绝迁出户口导致新房主无法或延期落户,从而影响子女入学的,买房者有权解除合同。通过以上违约及解除条款可以督促原房主尽早办理户口迁移手续。

2学区房变更水电户名,原房主是否有协助义务?


问:不久前,我在市区购买了一套面积小于60㎡的学区房,并签订了购房合同。由于疏忽,我们没有把该学区房的水电户名变更过来。根据相关政策,小升初时,面积在60㎡以下的房屋要提供居住满3年的证明,才能满足第一批入学条件,而提供居住证明需要有水电费缴纳情况。请问,原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更?

即便购房合同没有约定,也应协助变更水电户名

答:原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更,要看协助更名是否是原房主应当履行的合同义务。合同义务包括主义务和附随义务,附随义务是为协助实现主给付义务,遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯而履行的通知、协助、保密等义务。


因房子已经归给新房主所有,缴纳水电费的义务人也是新房主,则水电户名理应与新房主一致。原房主将水电户名进行变更,属于购房合同中附随的协助义务,即便购房合同中对此没有进行约定,作为合同的附随义务,原房主也是有义务协助新房主将水电户名进行变更。

3房龄已超30年,无法办理按揭贷款咋办?

问:我想购买一套学区房,因为经济能力有限,无法一次性支付全部购房款,就打算办理按揭贷款。看中一套房,并签订合同之后,我才发现该房的面积过小,而且房龄已经超过30年。这样的话,商业银行不给予办理银行按揭贷款。请问,我该怎么办?

要看双方事先是否知情,购房前应了解贷款条件

答:如果在签订购房合同时,约定付款方式为按揭贷款,但双方对该房屋不能办理按揭贷款均不知情的,因双方均无过错,双方可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款,并且卖方应当在变更付款方式后,给予买方一定的合理期限筹备资金以支付购房款。若买方明知房屋不能办理银行贷款,依然签订购房合同,则其应当自行承担签订合同后可能面临的不利后果,即在不能办理银行贷款时仍应当依约按时支付足额购房款给卖方;若卖方明知房屋不能办理银行贷款却隐瞒这一事实,买方最终不能办理银行贷款,导致购房目的不能实现,则买方有权解除购房合同。


因此,购房者需要贷款购房的,应当先向当地银行了解哪些房产不能办理按揭贷款,在买房时注意房产面积及房龄,以免签订了购房合同却无法贷款。

4购买租期未满的学区房,已支付的租金如何结算?

问:前几天,我购买了一套学区房,并签订了购房合同。原房主之前已将房屋出租,且我在购买时租期未满。但原房主并没有告诉我,租客给他一次性支付了一年的租金。请问,租客已支付给原房主的剩余租金该怎么结算,是否应当从购房款中抵扣?签订合同时并未对此进行约定该如何处理?

剩余租金可由购房款抵销,取得所有权即享有收益权

答:首先,根据《合同法》第229条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁原则。原先的承租人可以要求继续租住在该学区房内直至租赁期满。为此,建议购房者事先了解清楚所购房屋是否存在租赁情况,如果出租,租赁期限是否快到期,租金和保证金收取情况,承租人是否同意解除租赁合同等事宜,最好在房屋买卖合同中一并予以解决,因均属于金钱债务,双方可以合意在购房款中予以抵销,以免产生法律纠纷。


其次,如果双方并未对此进行约定,根据《物权法》规定,新房主取得房屋所有权后,即享有房屋出租收益权,而原房主在签订协议时违反《合同法》规定诚实信用原则,未向新房主披露后续租金已经收取的事实,损害了新房主的合法权益,新房主据此可以向原房主主张经济损失赔偿。

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