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财产房产-房产纠纷| 地区 天津 -天津 | 2018-05-10 14:36 | 曹**| 136****4855
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你好。是这样,我对象的房子在一月16日通过中介出售,和买家还有中介签订了三方协议,协议里约定在3月16日之前我方还清当时购房时的贷款,同时买方准备好首付并一起去房管局办理过户手续,当时买方给了4万定金。可是在3月中旬时,买方说要用公积金贷款所以需要等待排号,所以双方经中介协商把办理过户时间推迟一个月(到4月中旬),但仅仅只是口头约定(在微信里也说了要推迟一个月),并没有修改之前的协议或者重新签订协议。可是上个月中旬我们没能去办理过户,因为它的公积金排号直到4上个月下旬才到号,这期间我一直在通过中介催买家,可买家一直说很忙没有时间,所以到今天我们还没有去房管局办理过户,因为我们需要用钱,所以现在很焦急。我想知道,这种情况下,如果我选择不和这个买家继续成交,当初协议里的对卖方的违约责任还有效吗? 就是说,双倍返还定金,房屋总额10%的违约金,这些违约责任我们需要承担吗?谢谢!

证据补充:  本人及服务专家登录可见
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专家解答

基本判断及建议:

你好!没有效力,不需要承担。因为这属于合同法的情势变更,不用承担责任。

法律依据及法理分析:

《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。” 之所以在定金罚则后追加“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”基于购房、购车等“大件”物品的买卖流程和交易惯例不同于“小件”物品,例如买衣服。常常需要先交付定金或订金等。正式的交易发生于交付定金、订金后一段时间之内。因此,立法者将“大件”物品中的违约责任规定为“过错责任原则”(有点侵权责任法的味道),而非“严格责任原则”(一般的合同责任)。

追问:

谢谢。王律师,我补充一下,3月中旬当时一方面她要求等待公积金带块排号,另一方面我们这边没有准备好还清房贷的钱,所以双方才都同意推迟一个月到4月中旬。然后中介说会随时查询买家那边公积金过号的情况(他们估算到号的大约时间在4月20左右),然后提前20天告诉我以便我准备钱清贷款。但是到4月18日之前他们还没通知我还要多久,我猜测可能快到号了,所以就跟银行进行了预约,所以实际上我们这边是在4月26日还清贷款了办理了撤抵押。在这段时间里我们一直在催中介催买家。所以您看,这样的情况,如果我们选择别的买家,确定我们不需要承担1月签订的中介协议里的违约责任?

2018-05-10 16:16 

回复:

不用担心。不构成违约不承担责任。

2018-05-10 16:27

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